소액임차인 최우선 변제금액
- 사회&복지
- 2025. 5. 28. 09:03
소액임차인 최우선 변제금액: 전세금 일부라도 꼭 돌려받는 법, 지역별 기준 총정리
전세보증금을 돌려받지 못할까 봐 불안한 세입자라면 반드시 알아야 할 제도가 있습니다.
바로 ‘소액임차인 최우선변제제도’. 이 제도는 전세보증금을 다 받지 못하게 되는 상황에서도 일정 금액은 법적으로 우선 변제받을 수 있도록 보장해주는 제도입니다.
이 글에서는 소액임차인의 정의, 지역별 최우선 변제금 기준, 조건 충족 요건, 보증금 반환이 안 될 때의 대응 절차까지 꼼꼼히 정리해드립니다.
1. 소액임차인 최우선 변제제도란?
소액임차인 최우선변제제도는 전세보증금을 떼일 위험이 있는 세입자 중 보증금이 일정 기준 이하일 경우, 우선적으로 일정 금액까지 보호해주는 제도입니다.
즉, 집이 경매나 공매에 넘어가더라도 은행, 다른 채권자보다 앞서서 보증금 일부를 받을 수 있는 법적 권리입니다.
✅ 소액임차인은 ‘대항력’과 ‘확정일자’를 갖춘 경우에만 최우선변제를 받을 수 있습니다.
2. 소액임차인의 기준: 지역별 보증금 한도
2023년 12월 개정 기준으로 소액임차인의 보증금 상한선과 최우선 변제금은 지역별로 다르게 정해져 있습니다.
2025년 현재도 동일한 기준이 적용되고 있으며, 다음 표를 기준으로 합니다.
지역 구분 소액임차인 기준 (보증금 한도) 최우선 변제금
| 서울 | 5천만 원 이하 | 2,100만 원 |
| 광역시(수도권 제외)부산, 대구, 인천 등 | 4천3백만 원 이하 | 1,400만 원 |
| 기타 지역 (지방 중소도시) | 3천6백만 원 이하 | 1,200만 원 |
✅ 예: 서울에서 전세보증금이 4,800만 원이고, 대항력+확정일자를 갖춘 경우
→ 최우선변제금 2,100만 원을 무조건 우선적으로 받을 수 있음
3. 최우선 변제를 받기 위한 요건: 이 세 가지가 핵심
최우선 변제를 받기 위해서는 다음 3가지 요건을 모두 갖추어야 합니다.
요건 설명
| ① 대항력 | 주민등록 전입 + 실제 거주 시작 (집주인과 계약 후 바로 전입신고) |
| ② 확정일자 | 주민센터 등에서 임대차계약서에 확정일자 도장 받기 |
| ③ 소액임차인 요건 | 지역별 기준 보증금 이하일 것 |
✅ 세 가지 요건을 경매 개시일 이전에 모두 갖추었어야 최우선변제가 인정됩니다.
대항력은 ‘전입신고 후 실제 거주’가 반드시 병행되어야 하며, 확정일자는 서면계약 날짜와 무관하게 확정일 도장 날짜가 기준입니다.
4. 사례로 알아보는 최우선 변제 적용 예시
사례 1. 서울에서 보증금 4,000만 원 세입자
- 집이 경매에 넘어가고, 낙찰가가 너무 낮아 보증금을 다 못 돌려받는 상황
- 전입신고 + 확정일자 모두 갖춤
→ 2,100만 원은 법적으로 무조건 최우선으로 보장
사례 2. 대전에서 보증금 4,500만 원 세입자
- 대전은 광역시에 해당하므로 소액임차인 기준은 ‘4,300만 원’
- 이 세입자는 소액임차인에 해당되지 않아 최우선변제 적용 안 됨
→ 나머지는 일반 임차인과 동일한 순위에서 배당됨
5. 소액임차인 최우선 변제금과 보증보험은 다르다
많은 분들이 헷갈리는 개념이 ‘최우선 변제금’과 ‘전세보증금 반환보증(보증보험)’입니다. 이 둘은 완전히 다른 제도입니다.
구분 최우선 변제금 전세보증금 반환보증
| 대상 | 법적으로 정해진 소액임차인 | 보증보험에 가입한 임차인 |
| 보장 범위 | 일부 보증금만 보장 (최대 2,100만 원) | 전체 전세보증금 전액 보장 |
| 신청 방법 | 별도 신청 없이 자동 적용 (조건 충족 시) | HUG나 SGI 등 보증기관에 직접 가입 필요 |
| 비용 | 무료 | 보증료 납부 필요 |
✅ 소액임차인 요건에 해당하지 않거나, 보증금이 크다면 보증보험 가입을 통해 전체 보증금을 보호받는 것이 필요합니다.
6. 임대인의 보증금 반환이 불가할 때 대처법
보증금을 돌려받지 못할 상황이 발생했다면 아래 순서를 따르세요.
- 내용증명 발송: 임대인에게 보증금 반환 요구 정식 통보
- 임차권등기명령 신청: 전입상태에서 이사를 나가야 할 경우 필요
- 전세금 반환소송 또는 경매신청: 집을 담보로 보증금 회수 시도
- 최우선변제금 배당신청: 경매 개시 후 법원에 배당요구서 제출
- 보증보험금 청구(가입 시): HUG 또는 SGI로 청구
✅ 법적으로 경매 개시일부터 2개월 이내에 ‘배당요구’를 하지 않으면 우선변제권도 무효가 됩니다. 반드시 기한 내 신청해야 합니다.