전세사기 피해자가 꼭 알아야 할 구제 절차 총정리

전세사기 피해자가 꼭 알아야 할 구제 절차 총정리

(2025 최신판, 진짜 실질적인 대응 가이드)

요즘 뉴스에서 “전세사기 피해자 ○○억 원 피해” 같은 기사, 너무 자주 보이죠.
피해자들의 공통점은 ‘나는 괜찮을 줄 알았다’는 생각이었습니다.
하지만 전세사기는 남의 일이 아닙니다.
세입자가 조심해도, 집주인·중개업자·깡통전세 구조 때문에
한순간에 보증금을 잃을 수 있습니다.

그래서 오늘은, 실제 피해를 입었을 때 어디에 신고하고, 어떤 순서로 움직여야 하는지
현실적으로 정리해보았습니다.
이 글을 끝까지 읽으면, 막막한 상황에서도 ‘무엇부터 해야 하는지’가 명확해질 거예요.

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1️⃣ 전세사기란 무엇인가?

먼저 ‘전세사기’의 개념부터 짚고 넘어가야 합니다.
단순히 보증금이 안 돌아오는 ‘사고’가 아니라,
고의적으로 임차인의 보증금을 편취하려는 행위를 말합니다.

📌 전세사기의 대표적인 유형

유형 설명

깡통전세	매매가와 전세가가 비슷해, 집값이 떨어지면 보증금이 날아가는 형태
빌라왕·갭투자형	여러 세입자의 전세보증금을 이용해 대출이나 신규 매입에 쓰는 수법
위장전세	존재하지 않는 계약서나 가짜 등기부를 이용한 사기
명의이전형	계약 후 소유권을 제3자에게 넘겨버려 보증금 반환이 불가능한 경우

⚠️ 즉, 단순한 ‘계약 분쟁’이 아니라 ‘형사 범죄’일 수 있습니다.

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2️⃣ 피해 발생 시 즉시 해야 할 첫 행동 3단계

전세사기 피해를 인지한 순간, 시간이 곧 돈입니다.
하루라도 빨리 움직여야 보증금 회수 가능성이 올라갑니다.

📊 피해 직후 3단계 행동 가이드

단계 내용 비고

1단계	전세계약서·확정일자·전입세대 열람	본인 권리 입증 자료 확보
2단계	등기부등본 즉시 확인	근저당, 소유권 변경 여부 체크
3단계	경찰서 ‘전세사기 전담수사팀’ 신고	사기죄, 배임죄 등으로 형사 고소

💡 전세계약서와 확정일자가 있으면, 임차권등기명령까지 빠르게 진행할 수 있습니다.

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3️⃣ 경찰 신고와 형사 고소 절차

전세사기 피해는 민사 + 형사 절차를 병행해야 실효성이 있습니다.
특히 형사 절차는 ‘사기 입증’의 핵심이므로 빠르게 신고해야 합니다.

📌 신고 및 고소 절차

1. 관할 경찰서 방문 → ‘부동산사기 전담팀’ 접수
2. 증거자료 제출 (계약서, 문자, 녹취, 등기부 등)
3. 조사 → 검찰 송치 → 기소

⚖️ 사기죄로 기소되면, 피해자는 ‘피해자 진술권’과 ‘배상명령 신청권’을 행사할 수 있습니다.

📞 신고기관

• 경찰청 전세사기 전담 콜센터 : ☎️ 112
• 국토부 부동산거래분석센터 : ☎️ 1588-2828

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4️⃣ 임차권등기명령으로 내 권리 지키기

형사고소와 별개로, 법적으로 보증금을 지킬 수 있는 절차가 있습니다.
그게 바로 임차권등기명령입니다.

📊 임차권등기명령 절차

단계 절차 소요기간

1	관할 법원(임차주택 소재지)에 신청서 제출	3~7일
2	법원 심사 및 등기촉탁	1~2주
3	등기 완료 후 효력 발생	즉시

임차권등기를 하면 전입신고와 확정일자의 효력이 유지됩니다.
즉, 집에서 나가더라도 ‘보증금 우선변제권’을 잃지 않습니다.

💬 이걸 안 해두면, 나간 순간 권리가 사라집니다.
절대 잊지 말고, 퇴거 전에 꼭 신청하세요.

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5️⃣ 전세보증금 반환보증보험 청구하기

전세보증보험에 가입되어 있다면,
가장 현실적인 보상 루트가 바로 여기입니다.

📌 보증금 반환 청구 절차 (HUG 기준)

단계 내용

1	계약 만료 후 보증금 미반환 시 ‘보증사고 신고’
2	서류제출 (계약서, 확정일자, 전입세대열람 등)
3	HUG 심사 후 대위변제 지급
4	HUG가 임대인에게 구상권 청구

보통 약 1~2개월 내 보증금 전액 지급됩니다.
단, 불법건축물·압류물건·주소 불일치 등은 보상 제외입니다.

💡 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 두 기관 모두
피해자 전용 상담창구를 운영 중입니다.

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6️⃣ 전세사기 피해자 지원제도 (정부 지원금 포함)

정부는 전세사기 피해자를 위해 다양한 지원 프로그램을 운영 중입니다.
2025년 현재 기준으로 정리하면 다음과 같습니다 👇

📊 전세사기 피해자 지원제도 요약

구분 내용 문의처

긴급주거지원	LH 임시 거주지 제공 (최대 2년)	LH 고객센터 1600-1004
특별법 피해자 인정	‘전세사기 피해자 특별법’에 따라 신속 구제	국토교통부
금융지원	대출상환 유예, 생활자금 대출	서민금융진흥원
법률지원	무료 법률상담 및 소송 지원	대한법률구조공단

⚖️ 특별법 피해자로 인정받으면, 경매 유예 및 임시거주 지원 등
보호조치가 한층 강화됩니다.

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7️⃣ 전세사기 예방과 사후관리 팁

피해를 당한 후 구제 절차를 밟는 것도 중요하지만,
두 번 다시 당하지 않는 예방 습관이 더 중요합니다.

✅ 예방 체크리스트

1. 계약 전 등기부등본 최신본 확인 (근저당·압류 여부 필수)
2. 전세가율 80% 이상인 매물은 피하기
3. 확정일자 + 전입신고는 계약 직후 바로
4. 전세보증금 반환보증보험 반드시 가입
5. 부동산 중개업소 등록 여부 확인

📈 사후관리 팁

• 등기부등본을 월 1회 확인
• 계약 중간에 소유자 변경 시 즉시 보증기관에 신고
• 보증보험 갱신 시기 놓치지 않기

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✨ 마무리하며

전세사기 피해는 한 번 당하면 인생이 흔들릴 만큼 큰 상처를 남깁니다.
하지만 신속한 대응과 체계적인 절차를 따르면
보증금을 회수하거나 최소한의 피해로 막을 수 있습니다.

가장 중요한 건 “침착함과 속도”입니다.
혼자 고민하지 말고, 전문가와 기관의 도움을 적극적으로 받으세요.
여러분의 보증금은 ‘포기하기엔 너무 큰 돈’이니까요.