전세보증금 반환소송 및 비용 (2025 최신판)

전세보증금 반환소송 및 비용 총정리 (2025 최신판)

전세 계약이 끝났음에도 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않는 경우가 적지 않습니다.
최근 전세 사기·깡통전세 사례가 늘면서, 세입자가 직접 전세보증금 반환소송을 제기하는 일이 증가하고 있습니다.
이번 글에서는 전세보증금 반환소송 절차, 소요 비용, 소송 전후 전략을 정리했습니다.

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1️⃣ 전세보증금 반환소송이 필요한 경우

• 계약 만료 후 집주인이 보증금을 반환하지 않는 경우
• 집주인과 협의했으나 기한을 미루는 경우
• 집주인의 재정 상태 악화(경매 진행 등)로 반환이 불투명한 경우

👉 협의와 내용증명 발송으로 해결되지 않으면 결국 법적 절차가 필요합니다.

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2️⃣ 소송 제기 전 선행 절차

1. 내용증명 발송
   • 계약 종료 및 반환 요구 의사를 명확히 함
   • 추후 소송 시 중요한 증거 자료로 활용
2. 전세권 설정 등기 여부 확인
   • 전세권 등기가 되어 있다면 경매 청구 가능
3. 보증보험 가입 여부 확인
   • HUG(주택도시보증공사)·SGI서울보증 등 보증기관을 통한 반환 보장 여부

👉 소송 전 단계에서 해결할 수 있으면 비용과 시간을 줄일 수 있습니다.

 

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3️⃣ 전세보증금 반환소송 절차

1. 소송 제기
   • 관할 법원에 소장 제출(집주인 주소지 기준)
2. 재판 진행
   • 법원 심리, 증거 제출, 변론 → 판결 선고
3. 승소 판결 후 강제집행
   • 판결 확정 → 집주인 재산(부동산, 예금 등) 압류 가능

👉 소송 기간은 보통 6개월~1년 이상 걸릴 수 있습니다.

 

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4️⃣ 전세보증금 반환소송 비용

• 인지대(소송 수수료): 청구 금액에 따라 다름 (예: 보증금 1억 원 → 약 50만 원 수준)
• 송달료: 약 10만 원~20만 원
• 변호사 비용: 사건 규모·난이도에 따라 수백만 원~수천만 원 (대한변호사협회 기준)
• 합계 예상 비용: 수십만 원~수백만 원 (직접 소송 진행 vs 변호사 선임 여부에 따라 달라짐)

👉 단독으로 소송을 제기하면 비용은 줄지만, 법률 지식 부족으로 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

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5️⃣ 소송 외 대안 (보증보험 활용)

• HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 전세보증금 반환보증에 가입한 경우 →
  보증기관이 대신 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상권 청구
• 장점: 소송보다 빠른 반환 가능
• 단점: 보증보험에 미가입 상태라면 활용 불가

👉 신규 전세계약 시 반드시 보증보험 가입 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

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6️⃣ 승소 후 강제집행 절차

• 집주인 소유 부동산에 강제경매 신청 가능
• 은행 예금, 급여, 임대차 보증금 등 재산 압류 가능
• 집주인이 재산을 숨기거나 이미 담보권이 걸려 있다면 회수율이 떨어질 수 있음

👉 판결만 받아서는 의미가 없고, 실제 회수 가능성을 고려해야 합니다.

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7️⃣ 전세보증금 소송 시 유의사항

• 계약서, 확정일자, 전입신고, 보증금 지급 내역은 반드시 증거로 확보
• 소송 진행 중에도 집주인이 도주하거나 파산할 수 있으므로 빠른 대응 필수
• 변호사 상담을 통해 소송+집행 전략을 세워야 실질적인 보증금 회수가 가능

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✅ 결론

전세보증금 반환소송은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 불가피하게 선택하는 법적 절차입니다.

• 내용증명 → 소송 제기 → 판결 → 강제집행 순으로 진행되며, 보통 수개월~1년 이상 소요됩니다.
• 비용은 수십만 원~수백만 원까지 상황에 따라 달라지고, 변호사 선임 여부에 따라 차이가 큽니다.
• 만약 보증보험에 가입되어 있다면, 소송보다 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

👉 요약: “전세보증금 반환소송은 시간·비용이 크지만, 보증금 회수를 위한 최후의 수단”