집 명의 이전 비용 총정리, 등기부터 세금까지 한눈에 정리하는 가이드

집 명의 이전 비용 총정리, 등기부터 세금까지 한눈에 정리하는 가이드

집을 부모님께 증여받거나, 부부 사이에서 명의를 바꾸거나,
단순히 매매가 끝난 뒤 등기를 마무리할 때 필요한 절차가 바로 ‘집 명의 이전’입니다.
하지만 이 명의 이전에는 생각보다 많은 비용이 들며,
단순한 등기비용뿐 아니라 취득세, 법무사 수수료, 등록면허세, 교육세 등 다양한 항목이 포함됩니다.

또한 명의 변경의 이유가 ‘증여’인지 ‘매매’인지, 혹은 ‘상속’인지에 따라
부과되는 세금 항목과 금액이 완전히 달라지기도 하죠.

이번 글에서는 실제로 명의 변경을 준비하거나 고려 중인 분들을 위해
집 명의 이전 비용의 구성요소, 상황별 사례, 절약 포인트까지 꼼꼼하게 정리해드리겠습니다.

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1. 집 명의 이전이란? 어떤 상황에서 발생하나

명의 이전이란 부동산의 소유권을 기존 소유자에서 새로운 소유자로 법적으로 옮기는 절차를 말합니다.
이 작업은 반드시 부동산 등기부등본 상에 기록되어야 효력이 발생하며,
단순한 구두 약속이나 계약서만으로는 효력이 인정되지 않습니다.

주요 명의 이전 상황

• 매매: 기존 소유자에게 대가를 주고 주택을 구입할 경우
• 증여: 가족 간 무상 이전 (부부·부모자식 간 등)
• 상속: 사망 후 법정상속인에게 소유권 이전
• 이혼: 재산분할에 따른 소유권 변경
• 지분 이전: 공동명의에서 단독명의로, 혹은 반대

 

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2. 명의 이전 시 드는 주요 비용 항목

명의 이전에는 단순히 ‘등기비’만 드는 게 아닙니다.
아래 항목들이 복합적으로 부과됩니다.

비용 항목 개요 설명 금액 범위 (예시 기준)

취득세	매매가 or 기준가액의 일정 비율 (일반 1~3%)	수백만~수천만 원 (가격에 따라)
등록면허세	취득세의 20% + 지방교육세 (취득세의 10%) 포함	수십만 원 내외
등기 신청 수수료	등기소에 납부하는 비용 (정액)	약 1만 원 전후
법무사 수수료	등기 대행 시 법무사가 청구하는 비용	30만~70만 원 내외
인지세/공과금	인지세, 신탁비용 등 기타	상황 따라 수만~수십만 원

※ 예: 3억 원짜리 아파트 매매 시,
취득세(3%)만 해도 900만 원 이상이 부과되며,
기타 세금 및 수수료 포함하면 총 1,000만 원 이상 들 수 있습니다.

 

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3. 유형별 명의 이전 시 비용 차이

✅ ① 매매에 의한 명의 변경

• 취득세율: 주택수 및 가격에 따라 달라짐
  • 1주택자: 1~3%
  • 2주택 이상: 8~12% (조정지역 기준)
• 법무사 등기 비용: 등기 대행 여부에 따라
• 중개 수수료: 일반 부동산 중개를 통한 거래 시 포함

✅ ② 증여에 의한 명의 변경

• 취득세: 3.5% (증여시 고정)
• 증여세: 일정 금액 이상 시 발생 (10년간 공제: 직계 5,000만 / 배우자 6억)
• 세무 신고 필수: 3개월 내 증여세 신고하지 않으면 가산세 부과

✅ ③ 상속에 의한 명의 변경

• 상속세: 일정 기준 초과 시 발생 (1인당 5억 원 공제 후 과세)
• 취득세: 상속은 기본적으로 2.2%
• 필요서류 많음: 가족관계증명서, 사망진단서, 기본증명서 등

 

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4. 명의 이전 시 준비할 서류 리스트

• 매매계약서 또는 증여계약서
• 부동산 등기권리증(등기필증)
• 신분증 사본, 인감증명서
• 주민등록등본 (주소지 확인)
• 취득세 납부영수증
• 위임장 (대리인 등기 시)
• 가족관계증명서 (상속 시 필수)

※ 서류 누락 시 등기 접수 불가하거나 반려되므로
미리 구비하고 법무사나 행정사와 체크해두는 것이 안전합니다.

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5. 법무사 등기 대행 vs 셀프 등기, 비용 차이

구분 장점 단점 평균 비용

법무사 대행	편리, 오류 없이 신속하게 가능	수수료 추가 발생	30만~70만 원 내외
셀프 등기	비용 절약 가능	서류 오류 시 반려 위험, 번거로움	인지세 + 수수료만 부담

실거래가 확인, 중도금 납부, 근저당 설정 등 복잡한 경우엔
전문가 대행이 훨씬 시간 절약이 됩니다.
단순 명의 이전이라면 셀프 등기도 충분히 가능합니다.

 

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6. 명의 이전 비용 절감 팁

• 지분 이전 시, 증여 아닌 매매로 처리하면 취득세 낮아질 수 있음
• 직계가족 증여는 증여세 공제 활용 최대한 하기
• 대출이 포함된 매매는 등기 전에 은행 등과 명확히 조율 필수
• 비과세 요건 확인 (1세대 1주택, 9억 이하 등)
• 부동산 세무사 상담을 통한 세금 절세 전략 수립

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마무리: 명의 이전은 ‘형식’이 아닌 ‘법적 책임’의 변화입니다

많은 사람들이 명의 이전을 서류상의 작업쯤으로 여기지만
사실상 부동산 소유와 관련한 모든 법적 책임과 세무상 효과가 바뀌는 중대한 절차입니다.
수백만 원의 세금과 수수료가 오갈 수 있기 때문에
전문가 상담, 비용 비교, 준비 서류 체크를 철저히 해야 합니다.

특히 매매, 증여, 상속 등 이유별로 달라지는 비용 구조를 정확히 파악하는 것이
예상치 못한 지출을 막는 최선의 방법입니다.